惊了！万科或将成为新晋“地王”？
如今，房地产行业正在经历寒冬，这已然成为共识。
在这样一个萧条的行业背景下，近年来万科可谓“雪上加霜”，不是十月销售额下滑20%，就是员工降薪40%。
不过，万科其实也有好消息。
中原地产研究中心统计数据显示，在2019年1-10月，全国50大房企拿地总额为1.86万亿元，同比上涨15.6%。其中，拿地总价最高的是万科，1476亿元；其次是碧桂园1223亿元、保利919亿元。
近年来万科拿地金额与排名情况，单位：亿元
万科不愧是“房企巨无霸”。
公开资料显示，近十年来，除2011年、2014年和2017年外，万科的拿地金额都牢牢立于榜首。
如此看来，万科或将成为新“地王”？
实际上，不仅是拿地，在并购方面，万科也是大张旗鼓、高歌猛进。
就比如说2018年，据凤凰网财经不完全统计，万科发起至少14起涉及项目、股权或资产的收并购，累计耗资230亿元。
其中，最大一笔为联合万科集团旗下商业地产平台印力收购凯德20个购物中心，涉及金额84亿元。
然而，放眼当下的地产圈，哀鸿遍野。地产行业已然步入存量博弈时代，全国平均每天都有约2家房企宣告破产。
无疑，中小房企破产的数量往后会越来越多，中国房地产市场从增量时代走向存量时代。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，由于监管和调控因素，目前整个房地产行业现金流和负债压力都比较大，很多房企只能借新还旧。相比而言，今年压力会比明年大，明年一些刺激政策可能会出台，这会缓解房企压力。
一位房地产高管表示，“不仅是中小房企，高杠杆的大房企风险也会更大，一些龙头房企已经开始降价了。这一轮，即使是龙头房企倒下，我也不会觉得奇怪。”
这让我们想起了万通控股董事长冯仑对同行的提醒，“戒之在贪”。
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钱从哪里来？
眼下，一个行业现状是，众多房企面临“钱荒”窘境。
小房企的处境无疑是好不到哪里去的，实际上，大中房企的生存处境比小房企更艰难。如万科这样的龙头房企，观其近期动作便已可见一斑了。
调薪及发债，是万科为缓解资金压力打出的“组合拳”。
此前，“万科降薪40%”的事件登上微博热搜，一下子引起广泛关注。
对此，一名万科员工表示，“这次主要是基础薪资的部分折入绩效考核，肯定是降薪了，但也没有传得那么夸张。业绩没有预期那么好，各大房企都在采取不同方式应对资金问题，包括裁员和降薪。”
近日，万科旗下的万科地产有限公司发行了7.23亿美元中期票据。据凤凰网财经不完全统计，今年以来，万科A共发行了50亿债券，截止发稿前，万科A未到期债券总额为285亿元，2020年和2021年还债压力大，分别到期85亿元和80亿元。
看到这里，可能有人要问了，万科在资金上真的弹尽粮绝了吗？
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现金流假象
实际上，万科在最新财报中又称手握超千亿现金。
2019年三季报数据显示，截至9月底，万科持有货币资金1072.4 亿元，这个数据高于短期借款和一年内到期有息负债590.8亿。万科表示，有息负债中的74.0%为长期负债。
但万科的负债一直是“遥遥领先”。
早在2018年一季度，万科的总负债就达到了惊人的10289.27亿元，连同84.04%的负债率水平，均创下公司的历史新高。
1万亿负债什么概念？超过新西兰、科威特等国GDP，海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富，才能填平万科的负债。
我们再来看看万科的现金流情况。
万科历年现金流情况
制图：凤凰网财经，来源：Wind
据图可以发现，万科的现金流在2017年迎来拐点；2018年，同比下降近735亿元，下降幅度达86%。
自媒体人启阳君分析，万科的经营活动、投资活动及筹资活动产生的现金流量净额均有所下降，其中经营活动产生的现金流净额降低487.05亿，投资产生的现金流量净额降低157.51亿，筹资活动产生的现金流量净额降低104.67亿。
总现金流净额大幅下滑的核心原因，是企业经营活动所产生的现金流净额的变动。
万科现金流情况
制图：凤凰网财经，来源：万科三季度报
众所周知，地产业向来是“以销售业绩论英雄”。
万科稳坐老大的位置近十年，却在2014年先后被绿地、恒大、碧桂园等赶超。
万科真的走下神坛了吗?
对此，有业内人士分析认为，万科转型过早，以致错失了一些发展良机。也有万科前高管认为，万科在多元化转型上出现了一些失策。
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多元化转型滑铁卢
此前，王石曾放言：“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”
但当万科真的搞多元化之时，王石不说话了。
早在2014年，万科便踏上了转型之路，并重新定位为“城市配套服务商”。
此后，万科大举进驻长租公寓、养老公寓、物业服务、商业开发、物流仓储、冰雪度假、教育及产业园等领域，准备在多元化道路上大展身手。
然而，转型之路上“妖魔鬼怪”不断。
2017年，万科大张旗鼓推出的“万村计划”（集中式长租公寓），通过与各楼栋的业主签约合作，来获取房源，且租赁期通常在12年或12年以上。
公开数据显示，截至2019年3月，万科进入了约60个城中村，获取了10万间房。但好景不长，在一系列“推高租金”的质疑声中，万科最终撤离了城中村。
2018年末，“万村计划”当时的掌门人张纪文承认，这一计划已经全面暂停签约新的房源。2019年中，“万村计划”主动违约，准备放弃部分已签约房源。
景晖智库首席经济学家胡景晖在接受媒体采访时表示，“开发商做长租公寓基本都会亏本，开发商没有运营的经验，这些都是脏活、累活和细活，开发商干不了。开发商做长租公寓的唯一出路是将这些项目打包给有运营能力和经验的大型酒店，当大业主，委托别人经营。”
长租公寓之外，万科的其他多元化版图也不尽如人意。
“养老、教育，在财务指标上目前还是差强人意的。”万科总裁祝九胜在6月28日下午的深圳股东大会上直言。
转型之举，收效不如人意，“费力不讨好”。这不免令人心生疑问，对于一众房企来说，过去的老路是否还行得通？转型之路真的漫长遥远吗？
对此，万科高管孙嘉此前曾提到，“十年可能都不够。我们需要更有耐心，实际上，习惯赚快钱的房企，在切换至需精耕细作的领域时，思维转化并不容易。”
如此看来，房企转型恐怕已不是方向问题，而是时间问题；但或许，多元化也只是房企过冬的“权宜之计”？
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央视点名，万科遭遇信任危机
房企被“点名批评”并非新鲜事，但没想到“好学生”万科也被点名了。
今年年中，央视财经《经济半小时》栏目报道称，佛山市万科置业有限公司在当地出售的金域中央城东花园，内外部以住宅标准建设，将办公用房包装成公寓楼盘，出售给5800多名业主，涉嫌存在虚假宣传、违规建设等行为。报道播出后，引发社会广泛关注。
节目中，金域中央城东花园的业主本以为购买了公寓可以办理居住证，然而因为房屋“商办”的性质被拒绝。
而自从2016年以来，有5800多名业主，花上百万元，只是买了一间办公室而已。公寓变成办公室，落户、上学成泡影。
诸如此类的维权事件近年来层出不穷。
早在2018年，西安万科城燕园。万科城燕园和客户签订的《商品房买卖合同》中明确标注，装修部分价格为1200元/平方米。然而，在房子交付之后，西安万科城燕园业主联合起来，选出代表对装修所用的材料、质量进行了仔细查验，通过与市场上装修建材、人工费率及损耗比例的整体对比计算，最后得出的结果是：房屋装修材料、质量均未达到1200元/平方米的标准，最多处于600元～700元/平方米。
这种操作令人瞠目结舌。
曾经的“品质保障”，如今的“虚假天堂”？
不久前，地产界2019年中报悉数出炉，房企Top5的座次已经重排。
万科以3340亿元的销售额，与碧桂园和恒大位列前三甲，保利地产以2526亿元合约销售额超越融创，重回行业第四，融创落至第五。
巨头之间的座次变化意味着，在房企融资环境剧烈收缩，销售规模增速放缓之际，一场巨头间的“存量残杀”在所难免。
对万科来说，“活下去”并不难，但要“活得好”也并不容易。
万科这样的“好学生”，“做难题”的本领有几何呢？
新晋“地王”会给出它的答案，我们拭目以待。
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