张峥：到2035年中国住房需求将达5700万套，发展租

北京大学光华管理学院副院长 张峥

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编辑 ｜ 徐小奇

12月19日，第二十二届北大光华新年论坛在北大举办。北京大学光华管理学院副院长张峥在会中发表演讲。

张峥认为，构建新发展格局需要大力培育租赁住房市场，建议国家启动住房公积金制度、发展租赁住房和REITS三位一体的住房政策。

张峥表示，根据北大光华课题组测算，未来15年，即到2035年超过20%的就业人口（约1.5亿）需要配置到第三产业服务业。所以在产业结构变迁和人口流动的大背景下，农业的转移人口会催生巨大的住房需求，特别是租赁住房的需求。

此外张峥指出，到2035年中国的人口城镇化率会到75%—80%。在高昂的住房合同下，农村人口如何留在大城市，是我们需要考虑的问题。中国的住房问题已经从总量不足转变为结构性的供需矛盾问题，还有人、地的匹配问题。

“大城市的房价很高，完全靠买房来解决住房问题是行不通的，租赁住房是必由之路。”张峥指出，2019年中国农民工的总量2.91亿，外出农民工1.74亿，进城农民工有1.35亿。这部分农业转移人口有这种提高住房条件的需求。

“未来15年，整个存量加增量的住房需求是5700万套。”张峥说。

张峥表示，租赁住房面临很多挑战。首先，大城市有大量的人口，土地资源比较稀缺。居民的住房多样化的需求推高了房价、地价。同时土地出让金是地方政府的重要的收入，地方政府缺乏建立专项租赁住房用地的动力。所以现在大多数公租房区位比较偏远。

另外，张峥表示，建设租赁住房试点的主体受限，主要是国有企业。在建设运营初期投入高，而回报期很长，使得现有的融资结构不足以支撑这种业务模式。此外，还涉及到覆盖面、运营和税费的问题。目前的税收优惠政策集中在需求侧，在供给侧，特别是针对租赁住房企业的税收优惠政策，没有实质的落地。

所以张峥建议，在未来改革设计时，应确保资金投入和项目运营的市场化，形成低成本租赁住房用地的多渠道供给。同时维护租赁住房的公平，适应多层次的人群。

他认为，首先要拓宽租赁住房用地的来源，让地方政府可以通过划拨或出让的方式提供新增的低价的租赁住房用地。其次，利用农村集体建设用地，建设租赁住房。这样既能提高这个租赁住房的供给，又可以拓宽集体土地的用途，还可以通过集体土地作价入股的方式，让集体的经济组织和农民享受长期的稳定的租金收益。第三，可以盘活存量，将闲置用房改建商用房、工业园。长期看，应该形成开发、培育、退出、再开发的良性投融资循环。

张峥提出了一个试点方案，即由地方政府划拨处理住房用地，并给予税收的减免通过。住房租赁企业进行实际的运营服务对象主要是缴纳公积金的，城市的白领或者蓝领工人等各类型租户，为他们提供差异化的产品。

他表示，租户可以享受一定的租金的优惠，同时可以提高提升这种公积金的投资收益。据张峥测算，如果杠杆税收减免，特别是租金方面有些弹性，前期资金的投资收益率可以达到7%—9%。

“规范发展长租市场包括土地供应，要向租赁住房建设倾斜。建设租赁住房，国有民营企业要发挥功能作用，要降低租赁住房税费的负担，整顿租赁市场。”张峥说。

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