房地产未来5-10年是涨是跌？

房地产一直是大家比较

“要是10年前我多买几套房，现在就不用愁了”

房地产从1998年停止福利分房以来迅猛增长，2000-2018年间全国均价从2112元/㎡上涨至8736元/㎡翻了4倍，各一二线城市整体涨幅更高。

随着国家各项调控政策的出台，大家心中不免会有疑问:

那未来房地产的价格还会不会涨?

不同的人肯定有不同的期望

手里拿着多套房的希望上涨，还没有上车的天天盼望房价下跌好入手

那未来的房地产到底会朝着什么方向发现发展？

我们应该从哪些方面才能对房地产的发展做一个正确的判断?

房地产长期看人口，中期看土地供应，短期看金融政策
一、从人口来看

人口增长率从1988年的1.6%到2019年的0.3%持续降低，预计到2025年中国人口将达到峰值14.13亿，从此进入负增长状态，中国进入老年化社会，人口红利不在

二、从城市化进程来看

预计到2025年中国城镇化率将达到65.5%，2019年城镇化率为60.6%，意味着2020年至2025年每年的城镇化率增长率平均在1.3%，远低于黄金年代的3.7%和白银时代的2.3%

三、从土地供应来看

在房住不炒以及18亿亩耕地红线的大政策下，住宅市场政策基调以稳为主，短期内不会有太激进的宽松政策，长期调控成为常态

四、从金融政策来看

2020年针对房地产企业的三道红线出台，标志着高杠杆时期的结束，超过三道红线的企业将无法获取融资，甚至因为债务到期而破产

另外我们也可以从以下几个方面去看：

五、从销售规模来看

2019年房地产销售规模达到17亿㎡，略低于2018年，2017-2019三年销售面积持平，停滞增长，房地产销售规模已经基本达到峰值，无增长空间

六、从资产配置来看

中国家庭的资产配置中房产占据70%以上，而美国的房产占比为24%，过度的资产集中在房地产对家庭的风险极高

七、从房价收入比来看

中国一、二线城市的房价收入比全球排名前列，已经高于日本房地产泡沫时期东京的房价收入比20，房价的持续上涨风险极大，合理的房价收入比在6-7左右

房价收入比的解释：房价收入比为20意味着一家人不吃不喝存20年够买一套房子

结论
在房住不炒的大的政策下，未来中国的房地产不可能出现爆发性的增长，通过其他方面经济的增长和人民收入水平的提高渐渐消化比较高的房价

未来几年核心城市的核心区域依旧会稳步上涨，毕竟影响房屋价值最重要的三个因素是：地段、地段、还是地段，但幅度会被压制不会太大，边缘区域会持平甚至出现一定幅度的下跌

从个人资产配置的角度来看，房子多的，可以做一些规整，尽量拿在手里的是核心区域的房子，确保未来的保值和增值，还没有上车的，哪怕小一点，尽可能在靠近核心区域的地方上车，只有上车了，一切才跟你相关，但也无需过于