聚焦“两会”，独家解读：关键时期，关于房地
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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百七十四期（NO.474）
专栏内容提要：
聚焦两会重磅内容，解读官方高层态度，分析后续行业趋势，研判未来市场走势：
关于民生关联的房地产领域，这次重量级的会议，释放了什么重要信号？对决定未来发展趋势有什么值得 资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。 客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。 拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容 （独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号） 我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产和楼市观察分析者，欢迎 图片来源：头条图库 这是熊猫贝贝第474篇原创文章： 2021年，非常关键： 既是全球经济和格局被新冠病毒疫情冲击影响，全面重构的全新一年； 又是中国经济规划“十四五”的开局关键一年； 还是中国经济转型和全面恢复，同时还要应对来自外围挑战和各种风险的重要一年。 所以，在2021年如期而至的关联民生，经济，规划，方向的重量级“两会”和“政府工作报告”就显得尤为重要和关键。 对于房地产，这个关联民生，关系经济，承载财富，在中国经济，稳定层面具有重要地位的行业，有很多关于现存的问题和未来的趋势和方向问题，需要在这次重量级会议上面的报告中，去寻找答案： 1、中国房地产将何从何去？ 2、国家意志对楼市的态度走向如何？调控，金融，管制后续是一个什么方向？ 这两个问题实际上就是从今年开始，甚至会延伸到未来至少5-10年中短周期，中国房地产的大方向，落到每一个人的头上，不管是刚需，还是投资，也是今年能不能买房，买哪里房子的大前提。 刚需需要把握政策态度，符合政策要求，在政策和市场的博弈中，明确购置动机； 投资需要坚定价值趋势，了解政策规则，在政策允许的环境之下，确定价值预期。 这篇文章，就为各位读者朋友深入解读两会政府工作报告中，关联房地产领域的关键内容，并且结合十四五经济规划相关联内容，用理性，客观，严肃，专业的态度和行文规范，对中国房地产未来的几个重要趋势，做出分析和研判。 选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。 读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。 如果有帮助，欢迎 图片来源：网络 首先要看本次两会对于房地产的主体表述。 报告14次出现了“房”字，可见住房问题仍然是民生焦点问题。今年报告对住房政策的表述“中规中矩”，主要突出“租”： 保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 新开工建造城镇老旧小区5.3万个。 为了便于读者理解，需要对报告内容进行一个分段细化： 1、保障好群众住房需求。 熊猫解读： 这里要 对于保障不用过多解释，属于政府工作的定调范畴，这个表述中，最重要的关键词，有两个，一个是群众，一个是住房需求。 既然是保障，讲究的就是公平原则，而不是效率优先，这里要定义的群众，是对中国经济发展和城市建设有实质性贡献的人民群体，而不是好逸恶劳的流氓无产和利用占据房产生活资料进行资产收割的资本米虫群体。 特别对于住房供需紧张的一线城市和大城市，保障住房需求，是实现城镇化稳定健康的基础需求，所以未来廉租房，公租房，保障型住房，经济适用房必然会得到长期持续的发展。 特别是在当下商品房主流的环境下，保障的意义更为重大，也是为中国社会经济形态和价值观的转变，做出铺垫。 只要长期稳定，公平合理的保障机制能够建立起来，“唯商品房”的价值观将被颠覆改变。 这个经验，在日本，发达欧美国家，已经得到了验证。 而且这个保障机制，是首次在如此重量级会议，以开篇描述，重点集中的位置出现，值得 2、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。 图片来源：国民经略 熊猫解读： 从2017年正式提出“房住不炒”这个关于中国商品房市场的基础论调以来，5年时间从概念口号层面真正的实现了原则化和现实对应化。 “房住不炒”是目标。更是已经逐步现实化的市场趋势。 三稳就是“房住不炒”的总体方法，其实这不是第一次出现，这次在报告中得到重申，说明楼市调控的目标依旧是“维稳”。 这里要注意的，是“三稳”不同于原本的概念和目标表述，而是一种具体的办法和措施。 主要是面向广大城市执政主体的根源管制，颇为直接。 回顾近年来大小会议各种场合，甚至是各个口径的表达中，“房住不炒”出现的必然性和频繁程度，再结合疫情后各个城市和地方对于调控的松紧态度，可以理性预见，“房住不炒”将必然成为十四五时期中国楼市规则的总基调和大环境，也是未来长期的总基调。 所以对于2021年的楼市调控和政策环境来说，收紧不松也是题中之意。 3、解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 图片来源：网络 这段表述非常关键，是本次工作报告对于房地产行业的重要内容。 2020年年底中央工作会议首次提出“解决好大城市住房突出问题”，虽然当时对于楼市和房价来说，特别是市场参与者，绝大多数都只是听了个响，但是伴随这个提法，紧接而来的，是一线城市调控层层加码，金融信贷不断收紧。 图片来源：网络 就连东莞这样灯下黑，鸡贼取巧的小城市，都没有成为漏网之鱼。 如果在全国性重要会议上再提这个表述，还不加以重视，那真的没有觉悟可言了。 2020年，只是任务界定，到了2021年，工作报告用了论述住房问题过半的文字，进行“租房”的说明，可以理性预计的是，未来必然有相关的政策和市场规则出台。 而回到现实来看，这样的大城市，定义的其实都是长期存在供需矛盾的一线城市，大城市房价问题不用多言，对于新生代，年轻一代，进入这样的城市短期内很难实现买房安家。 租赁市场的重要性，就体现出来了，再结合2021年以前，各种资本驱动的长租公寓暴雷，还有类似于深圳的租房市场普遍存在不规范，存在哄抬租金的市场陋习，意味着当前租赁市场是有问题的，是需要国家行政介入监管的，需要进行刮骨去毒的调整的。 所以，在2021年，存在房价问题，供需矛盾的城市的租赁市场，是很明显的政策发力点。 （租赁居住问题关联的市场管理，租住比例，还有纠纷调解，非常有可能纳入地方政府工作考核内容，通过逐级下放，层层管理进行尾端实现）。 解决租赁问题，又要符合市场经济，对于政府层面最现实的两个方法是什么？ 买的层面：是共有产权，通过房价5折，产权锁定实现，目前只有北京推行，但是市场阻力较大； 租的层面：一个是通过税收关联，对租赁市场进行规范和让利。另一个，就是国家性质的企业下沉租赁市场。 这些都是在2021年值得 4、新开工建造城镇老旧小区5.3万个 相比2020年3.9万个，旧改量化和指标化的趋势非常明显。 同时，也明确了城市更新的主题，从原本的大拆大建，到现在的修修补补。 图片来源：网络 2021年两会的政府工作报告，表述严谨，但是有一个很明显的特征，那就是新增不“新”，不管是租赁问题，还是保障问题，不管是态度还是方法，其实更像一种“总结性定调”。 而有些内容，被略去，被淡化，更为耐人寻味： 首先，是没有房产税的任何表述。 房产税是世界所有有房地产经济的国家和经济体，早已成熟并且运行了很久的长效机制。 别的不说，美国日本这些发达资本主义国家的房产税不仅成熟，而且对于房价调控的效果也是长期稳定的。 但是中国的房产税何时落地，一直都是备受争议的话题。 来是总是要来的，但是没有表述，只能说明一个问题，那就是时机不合适，或者条件环境不成熟。 其实很多人都对房产税有个误解，认为房产税这样的长效机制，和政策调控，金融货币政策一样，出台实施能够调节房价和楼市，是这样的吧？ 大错特错。 关联中国经济重要地位的房产的税收，重要性和意义远远高于市场调控，而是用来在未来取代房地产对各个城市和地方政府的土地财政依赖，成为可持续，长远稳定的政府税务收入来源。 房产税在中国落地的条件，不成熟。 一方面，是市场规范和价格稳定还没有实现，炒作逐利，价值稳定的局面还没有形成，市场对于房产的狂热，资本对于价格的狂躁，还在政策和金融的管制下蠢蠢欲动。 另一方面，是土地财政的债务问题还没有得到解决，贸然取代，恐怕很多城市的经济基本面会出现坍塌风险。 2020年没出，2021年没出，短期内也不会出，对于房产税的担忧和讨论，就没有任何意义。 底层逻辑上面已经说清楚了。 其次，是旧改登台，只字未提棚改！ 没有棚改，只有两种可能，第一种，是棚改结束了，第二种，是棚改停止了。 不管是哪一种，对于所有的城市房价行情来说，都是一个利空，更别说那些眼巴巴等着棚改拆迁，幻想着一夜暴富的群体了。 对于三四线及以下城市，不用多说，当前的房价就是被棚改货币化安置给抬升起来的，也让这些城市成为了中国房价泡沫最为集中，房产过度建设，还有土地财政依赖的城市。 没有棚改的货币推动力，这些城市的房价必然承压，高层对于去风险，降杠杆的态度非常坚定。 哪怕会对这些城市的经济运转造成压力和阻碍，也不会在放任泡沫风险的持续存在和加大。 而对于一线城市和大城市来说，棚改换旧改，利好新城，利好周边城市，对于房产的工作重心，也从原本低效率的拆迁调解，转移到新城发力，均衡发展的方向上来。 钉子户以后接着当钉子，属于拆迁户最好的时代已经结束。 最后，是重心转移的态度非常明确。 曾几何时，“房地产明确成为中国经济重要支柱”，到今天的“满足居住需求”。 中国房地产时代的转折点，非常明显了。 图片来源：网络 1、中国房地产将何从何去？ 通过对政府工作报告的解读分析，中国房地产事实上已经处在了一个重要转折周期中，从原本的经济发展发动机，逐渐回归使用价值的生活资料。 结合当前中国楼市，资本市场的逐利惯性和根深蒂固的价值认知，未来房地产，依然会在一个政策高压，全面调控的环境中前行，求稳。 调控常态化，监管收紧化，市场稳定化，投机投资前景不好。 2、国家意志对楼市的态度走向如何？调控，金融，管制后续是一个什么方向？ 单单从2021年来看，目前中国经济恢复依然存在脆弱和不稳定的现实情况，而且还需要有应对外来的经济冲击和影响的需求，所以，房地产领域方方面面在2021年面对严格的国家态度，是一个必然趋势。 那么这个环境要发生改变，有哪些可能的因素？ 第一，是宏观经济，特别是国家经济规划重点的实体经济得到了稳固的恢复，就业，经营基本面建立起来。 第二，是外来的美元和国际贸易争端淡化。 第三，房地产市场预期降温，房地产价值观恢复理性。 图片来源：网络 1、2021年中国的房地产市场，稳定是大基调，大涨大跌难以实现，但是基于GDP增速＞6%的政府工作目标，市场整体不会冷。 2、风险可能会在三四线及低能级小城市陆续爆发。 3、一线城市房地产趋于市场经济，买房投资，投机套利，价差博弈，风险只增不减。 4、老旧小区，城中村面临挑战：前者是价格有下行压力，价值重塑过程会改变市场评估，后者是直面租赁规范，又缺少棚改机遇。都是利空。 最后，是本次两会一段最值得思考分析的内容（特别是标注黑色加粗内容，建议多看一次）： 稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。把服务实体经济放到更加突出的位置，处理好恢复经济与防范风险的关系。货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。进一步解决小微企业融资难题。延续普惠小微企业贷款延期还本付息政策，加大再贷款再贴现支持普惠金融力度。延长小微企业融资担保降费奖补政策，完善贷款风险分担补偿机制。加快信用信息共享步伐。完善金融机构考核、评价和尽职免责制度。引导银行扩大信用贷款、持续增加首贷户，推广随借随还贷款，使资金更多流向科技创新、绿色发展，更多流向小微企业、个体工商户、新型农业经营主体，对受疫情持续影响行业企业给予定向支持。大型商业银行普惠小微企业贷款增长30%以上。创新供应链金融服务模式。适当降低小微企业支付手续费。优化存款利率监管，推动实际贷款利率进一步降低，继续引导金融系统向实体经济让利。今年务必做到小微企业融资更便利、综合融资成本稳中有降。 2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。 预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！ 文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。 或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。 图片来源：网络 思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。 每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。 这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。 希望能与有伟大格局和理念的群体同行。 做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！ 仅以此文，与各位读者朋友，分享。 图片来源：网络 关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。 以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。 这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。 熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈…… 不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。