上层定调楼市，谁该欢呼雀跃？
2021年，“十四五”开局之年。
今年的两会报告，对于房地产至关重要，因为我们面临着很多疑问。
上层对楼市是什么态度？楼市调控是否会持续收紧？房地产将何去何从？想必每个人都希望找到答案。
在近四年来的两会报告中，今年是对房地产着墨最多的一次。
历年两会报告对房地产定调
那么与往年相比，今年两会报告中关于房地产的表述有何差异，传递出了哪些信号呢？我们认为有以下要点：
1、“房住不炒”大帽子还在
今年地产调控的大原则没有变化，“房住不炒”连续两年被提及（四年三次被提及），依然是调控的底线。
不同的是，“稳地价、稳房价、稳预期”的说法首次在报告中出现，同时不见了过去两年“促进房地产市场平稳健康发展”的说法。
相比之下，“三稳”是更具象的说法，在“三稳”目标下，房地产调控政策对市场的规范更加细致。
比如去年部分城市出现炒作房价、炒作预期，随后有针对性的规范措施便相继出台。
特别在金融方面：
去年“三道红线”出台，今年房贷集中度管理制度，形成了一个长效管理机制。此外，在土地方面，今年有22个城市落地了土地“两集中”政策。
比较微妙的是，今年没提“因城施策，一城一策”，可见从全国来看今年还是偏紧的一年。
2、缓解“大城市”住房困难首次被提及
“解决好大城市住房突出问题”首先出现在去年年底的中央工作会议，不过大多数人并没有特别在意。
但是事实告诉我们，国家的任何一句话都不是随便说说，尤其还是这种新提法。
果不其然，在这个新提法不到100天内，对于房地产热点城市区域性调控政策便接踵而至，尤其是深圳和上海开始围猎炒房客。
同时报告也提出具体措施（土地供应+专项资金+集中建设），增加保障性租赁住房和共有产权住房的供给。
有一点很微妙，今年两会报告将房地产放在了“切实增进民生福祉，不断提高社会建设水平”这一节，而此前两年都是放在“推进新型城镇化”段落里。
历年两会报告对房地产表述所在章节
这也进一步说明，房地产的投机投资属性一定是要被继续遏制的。
3、只提旧改，未见棚改
报告提出，2021年，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。而2020年，老旧小区改造实际完成4.03万个，有所扩容。
相比之下，曾经声势浩大的棚改，已经断崖式下滑。
历年全国楼市棚改开工量
过去10年，我国棚改总量高达5000万套，借助大拆大建加上货币化补贴，直接推升了三四线房价。
如今，棚改存量所剩无几，货币化补贴几近消失，棚改对于房价刺激效应不复存在。
至于旧改，基本就是加装电梯、水电煤气、外立面等层面的微更新。没有大拆大建，没有来自央行的定向放水，对楼市刺激效应极其有限。
可以明确的是，“房住不炒”和“三稳”背景下，今年房地产调控的方向一定不会变，想要坐等地产调控放松的朋友，可以洗洗睡了。
除了这些，今年有两个新提法是最大亮点：
1）解决大城市住房突出问题
2）切实增加保障性租赁住房和共有产权住房占比供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力，帮助新市民青年人等缓解住房困难。
其实这两个说的是一件事儿，一句大白话概括就是：
保持大城市青年人的持续流入，不能让房价成为大城市保持活力的阻碍。
可以肯定的是，如今中国正在加速进入大都市圈时代。长期以来，中国的城镇化一直有两种路线之争：
第一种，是发展大城市，充分发挥城市的规模效应。
第二种，是发展小城市，农民最好是就地城镇化，少一点跨省流动。
两种路线打架打得很厉害，我们以前选择了第二种，现在来看带来了不少问题，其中最为突出的就是房价问题。
但现在有越来越多的迹象显示，ZY正在给大城市松绑。“十三五”时期，中国的区域城市格局，已经全然定局：
今后的城镇化进程将贯穿一个新的主题，叫作“点带面”，所有的资源都会向少数城市群集中。
“点”即多个重点中心城市，如北上广深，也包括什么合肥、成都、杭州、南京、武汉等中心城市，都将为带动周边都市圈的发展出人出力。
红色区域重点城市将带动菱形区域发展
这些城市想要保持活力，需要不断有年轻人涌入，然后它们的这种溢出效益、辐射能力才能带动周边。
然而，过高的房价是一定会挡住年轻人的。
过去20年的一个典型案例就是温州：
虽然温州算不上大，但过去它的经济活力，影响力在全国绝对靠前。
十年前温州的房价甚至超过北上广深，当时那个地方的朋友觉得自己的房子值钱了，资产上来了，但房价筑成的高门槛，也挡住了年轻人。
而且，一挡就是一代人，直接造成了人才断档，创新活力直线下降，一个城市年轻人都跑了，还谈什么发展。
如今，温州虽然算不上太差，但绝对已经不是昔日的那个温州了。
万幸的是，这是在温州，如果北上广深都遇到这个问题，也就别什么“点带面”了，结构就完全被打破了，车头就没劲了，火车还能开的快吗？
不要说这些城市有钱人多，不缺买房子的人，当一个城市房价高到一定程度的时候，尤其是房价收入比不断走阔的话，对人才的吸引力一定是持续下降的。
目前，全国商品房均价约为1万元左右，而深圳房价超过7万元，京沪房价突破6万元，广州、杭州、厦门则突破3万，部分强省会城市房价超过2万，均创下历史新高。
可以说，大城市的年轻人，正面临着房价难以承受之痛。
历年全国平均房价
大城市住房问题，必须被重视了！
未来大城市会怎么发展呢？我们可以看长远一点，看大胆一点。
无论是工作报告提出的方案，还是去年深圳站出来表态（具体就是“力争未来深圳市60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”），其实指向都是要学新加坡模式（或者有点像）。
总之就是把房子拆成两个部分：
· 普通住房要加强调控力度，什么共有啊、公租啊、长租啊统统全上，保证年轻人住得起住得下。
· 高端房子市场化，要涨你涨这些，有钱人你要真的特别有钱的话，你要投投这些。
这种玩法新加坡玩得贼溜，最终的目的，就是把炒房客的名额腾出来，让利给真正的购房者。
这一点，非常关键。
你以为各地频现的“千人摇、万人摇”，真的都是刚需？
保守点推测，投资投机占了9成，真正刚需自住能占1成就很不错了。
2021年，调控一定是继续重拳，楼市一定是继续分化。
所以哪怕是热点城市，对于未来房子的判断，也要分清楚你到底是刚需还是投资，普通住房未来上涨空间一定会控、会限，投也没啥意思。
想要在楼市寻找真正的投资价值？那就只能各凭本事，各显神通了。
但一定要清楚一点，楼市已经不是过去哪涨哪跌都一目了然地“明牌”，而是进入到遍地是坑的“盲盒时代”。
这么狭窄的买房渠道，拥挤着这么多的投资小白，全国数百个城市，上千个投资板块，数不清的楼盘选择。
如何变成深坑绝缘体？如何寻找价值洼地？
也许大家都以为自己懂得很多了：
一线、二线才是最好的压舱石，要买到优质地段，90%的三四线不能碰，要买小三房不要买小两房，要选优质房企，别碰公寓……说出的理论一套一套的。
算了吧，你根本不知道怎么买房：
· 除了这几年，你有几年 · 买房最重要的是看什么，是不是以学区房为准？ · 除了买过住宅，公寓商铺写字楼你了解多少？ · 除了常住的城市，其他的城市你去过几个？ · 长三角的环沪、珠三角的临深，哪个更好？ · 佛山与武汉、南通与合肥，未来哪边占优？ 你眼中的“天赐良机”，在那些真正在楼市里摸爬滚打多年的老油子们看来，也许就是个无底深坑。 前两天，银监会郭主席已经讲话了。 话很直白，“泡沫化还比较大”、“房地产是金融体系最大灰犀牛”、“很多人买房不是为了居住，是为了投资投机”，已经代表了一种态度。 政策依然不会太友好，密集型调控还会持续，说不定一夜醒来市场就不是你知道的那个市场了，比如“官参价”出台前后的深圳，打个措手不及。 至于炒房成本高、流动性差等弊端这里就不再多讲了，要不要逆风而上，人各有志，多说无益，还是请各位自己三思吧。