大渡口居然卖到建面2万以上！主城房价最低区逆
大渡口的房价一直是主城九区里最便宜的。
拿今年5月份重庆楼市商品住宅的成交建面均价来说，大渡口以10075元/㎡在主城九区里排名垫底。
但近期，大渡口相继推出两个高价楼盘，直接突破大渡口现有的房价极限。在价格上，对于大渡口其它在售住宅，是碾压式存在。
上周，我们去了一趟大渡口，看一看两个高价楼盘的庐山真面目。
01
第一个高价楼盘，是佳兆业滨江四季。
建筑体量约16万方，才开售房部，还没开盘。首次开盘预计推出位于小区主入口两边的1号楼和9号楼，套内约88-134㎡的大平层，2梯5户。
置业顾问说，价格估计在建面15000元/㎡左右。但这块地的楼面地价是10066元/㎡，参考地价成本，这个价格……怕是要亏本。
建设中的滨江四季
滨江四季，位于钢花路马路旁，距离大渡口的商业中心九宫庙商圈约1公里、距离轨道2号线平安站约600米，周边有重钢总医院、九龙坡中医院、重庆红楼医院等。
周边小区林立，有的一看就很有年代感，有的虽然不旧，但也看得出来不是近两年修建的。对面有重庆九五医院、培训学校、驾驶员培训站等。路上车水马龙，生活气息浓厚。
总的来说，滨江四季周边生活配套丰富，穿过一条马路，就能满足基本生活所需。但城市界面稍显老旧、杂乱。
滨江四季周边街景
02
第二个高价楼盘，是中国铁建西派宸樾。
位于大渡口立交旁，建筑体量约31万方，首次开盘预计推出一期1、2、3号楼，套内约100-290㎡精装大平层。
当时，西派宸樾脚下这块地，中国铁建拿成9301元/㎡。加上装修成本，售价可能在建面2.3-2.4万/㎡。
西派宸樾示范区
项目首推楼栋
西派宸越西南侧的大渡口万达广场已经开业，距离约1公里左右、开车约3-5分钟。九宫庙商圈则位于西派宸樾西北侧，距离项目约1.5公里、开车约7分钟。
交通上，距2号轻轨站天堂堡站约1公里，12号线迎宾站（规划中）在西派宸樾1号地块旁边，预计2022年通车。
教育上，周边有钢花小学、大渡口实验小学、重庆三十七中、重庆九十五中，具体划片的学校在接房后由政府划分。楼盘旁边另外规划了约82亩的教育用地，预计后期打造为小学。
西派宸樾周边还有三大公园，分别是占地约300亩的义渡公园、约200亩的思源公园、约6.9公里长的崖线公园。
西派宸樾区位图
西派宸樾周边是马路和立交，生活气息没有滨江四季那么足，但胜在公园资源丰富、环境更好。虽说交通便利，相应的，靠近立交的楼栋或许存在噪音影响。
西派宸樾周边街景
03
无论是地价还是售价，佳兆业滨江四季、中国铁建西派宸樾，在大渡口都是肉眼可见的贵。但首先得承认，它们在现阶段的大渡口，确实有自己的“稀缺性”存在。
首先，位置稀缺。
两个楼盘都在钢花路。而钢花路，是重钢原址，这里曾经有钢花商场、钢花影剧院、九宫庙百货公司，是大渡口的“宇宙中心”。
即便重钢已经搬迁，大渡口人对钢花路的认可度依然很高。它曾经是大渡口唯一的主干道，现在是大渡口唯一的内环核心区，地段价值始终在那里。
2018年，大渡口政府开始对钢花路所在的重钢片区进行大面积整治与开发，包括市政道路、桥梁隧道、公园景观等基础设施，预备将其打造为文化创意中心和高端商务居住区。
在未来，钢花路依然是大渡口的中心。
但是，钢花路在售的新盘很少。加上滨江四季和西派宸樾，都只有3个楼盘在售。
其次，江景稀缺。
大位置上，两个楼盘所属的老重钢片区，是“两江四岸”滨江地带的重点片区之一，总面积约5平方公里，按照“工业记忆、创意水岸”的主题规划了重庆工业文化博览园、滨江崖线公园、游轮港口等项目。以后，是长江文化艺术湾区的重要组成部分。
而滨江四季和西派宸樾，都在江湾地带，有江景资源，算是大渡口的“两江四岸盘”。西派宸越的置业顾问介绍，项目有40米的地形高差，看江视野不会被遮挡。
最后，品质稀缺。
在项目的硬件配置规划上，两个楼盘贵有贵的道理。
滨江四季，规划打造约10000㎡的思想体育公园，引入鹰眼远程视频监控、入户智能控制等八大社区智慧系统。
西派宸樾带装修，配国家一级黄金管家服务，打造SKY SPACE林崖商务会所、4大架空层全龄段会所。
如果上面这些规划都兑现，哪怕就兑现七八成，在买房刚需为主、楼盘品质不高的大渡口，还是会成为“品质扛把子”。
就像西派宸樾，示范区开放当天，售房部人满为患。在苦品质久矣的大渡口，算是打中了痛点。
西派宸樾开示范区当天的人气
04
虽说滨江四季和西派宸樾有自己的“稀缺性”，也有成为大渡口“标杆”的基础和潜力。但一个楼盘修出来，最终还是要回到销售上。卖得走、卖得好，才是硬道理。
然而，大渡口的现实是残酷的。
第一，发展滞后。
当你走在钢花路上，放眼望去都是有年代感的店面、老化的配套设施，让人觉得这里跟如今整个重庆的快速发展有点脱节。
钢花路街景
而大渡口发展滞后的根本原因，还是产业结构单一、经济实力薄弱。
曾经为大渡口区贡献了大部分GDP的重钢搬走之后，大渡口一蹶不振。大渡口曾经想尝试转型，由发展第二产业转变为发展第三产业。但规划了这么久，还是没看到什么起色。
而去年重庆各区县的GDP排名里，大渡口在38个区县里排名第30。作为主城九区之一，甚至没有超过云阳县、秀山县等区县。
第二，房价低洼。
今年1-4月，主城其它八区商品住宅的建面均价都在一万以上，只有大渡口没有破万。今年5月，大渡口商品住宅的建面均价终于突破一万，约10075元/㎡，但依然垫底。
它的房价，比很多人认为是“郊区”的巴南（约10456元/㎡）、是“区县”的北碚（约11846元/㎡）还低。
数据来源于九耀
第三，刚需为主。
大渡口今年1-5月商品住宅的成交面积结构中，套内约60-100㎡的房子占到84%。而高层在大渡口商品住宅的成交结构中，占比接近7成。
也就是说，大渡口的楼市，买两房到三房的刚需产品，才是绝对主流。改需，基本不存在市场优势。
数据来源于九耀
第四，高价房源去化困难。
大渡口今年1-5月商品住宅的成交总价结构中，主力成交总价段在80-120万，占比达57%。总价往140万及以上走，成交占比越来越低；总价180万-200万及以上完全没有成交，为0%。
而大渡口在售楼盘中，单价、总价较高的楼盘（套内均价12000元/㎡以上、总价165万以上的房子），今年每个月的成交套数几乎都为个位数，销售情况实在称不上理想。
换句话说，大渡口的总价天花板很低，约140-160万。
数据来源于九耀
05
上面这些“残酷现实”导致的结果是：大渡口区域封闭、对外吸附力弱；经济滞后、人口外流（尤其是有钱人的外流）；刚需为主、价格天花板低。而这些结果，对高价楼盘来说，都是阻碍。
尤其是，佳兆业滨江四季和中国铁建西派宸樾的总价已经明显高于大渡口的天花板。
按15000元/㎡的建面均价估算，滨江四季至少150万/套；按23000元/㎡的建面均价估算，西派宸越的总价则达230万/套。
换句话讲，两个楼盘面向的客群，是那一批经济能力和购买实力都比较强的人。接下来，它们要做的事情，只有两件事。
1，把留在大渡口的有钱人吸引住、把准备离开的人留住、把已经离开的人找回来。
2，然后，去撬动他们买房、换房的需求。
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重庆买房知识局