重庆重庆，从“一路向北”到“核心价值回归”

主城的发展趋势一路向北，北边的高端住宅和商业体鳞次栉比。从位置上来看，一路往北已经走到蔡家、礼嘉、悦来。如今蔡家、礼嘉、悦来已经形成了北区金三角，刚需及投资者都在不断涌入。

这个发展趋势其实也是预料之中，重庆号称“山城”也是名副其实。跟隔壁成都处于四川盆地，占据更好的地理条件相比。重庆城区内山多，坡度大，而且几个城区之间被山阻隔，没有成都那样在平坦开阔地带从中心向周边蔓延发展的天然优势。而主城老区地势起伏更大，因为早年间技术和规划的原因，房子密且老房子占据了半壁江山。

重庆热力图，来源：百度地图

对于老重庆人民而言，如今的悦来、礼嘉、蔡家在过去是实打实的偏远村落。但是随着城市发展，城市功能区域在不断扩张，原本的中心城市区域已经无法满足城市发展需求，而向北一路没有大山阻隔，地形开阔“地广人稀”，便于自然扩张。

重庆的向北发展趋势显著，如今北区不仅聚集了重庆区内的科技园区，大量的高端楼盘也在一路向北，高端楼盘+名校资源+集聚的就业机会=潜力新区。人口自然也跟着资源走，在北区的强势发展下，北区的楼盘一路走高，已然成为了重庆楼市价格风向标。

“宇宙中心”照母山，渝北中央公园，蔡家森林公园吸引了大量国内一线开发商入驻。渝北中央公园目前已经在建或完工的楼盘，汇集了国内众多一线开发商，鲁能地产，中粮集团，新城控股均有入驻。在户型上，因为北区有更好的地形条件和更多土地资源，叠排别墅、洋房、双拼别墅等高端居住户型更多，对于改善性住房购房者吸引力更大。于是渝北房价一路高歌猛进持续占据重庆主城区房价top前三，均价超过17000元/平米。

那么重庆楼市是否会一路向北，独占鳌头呢，不一定。

一方面北区与核心功能区相距较远，对于上班族而言通勤时间过长劳心伤神；另一方面从位置上来看，再“一路向北”都要冲出重庆走到隔壁邻水县了，再往北后继乏力且不现实。

纵观全局，重庆的一路向北除了北区先天条件还有政策因素，在大力度发展北区后必将带来的是重庆主城整体片区发展的不协调，这不是一个直辖市的科学发展政策，而从政府发布的城市功能区划分来看，也证实了北区发展是趋势，但核心不会偏移到北区。

纵观目前各大区的房价，北区遥遥领先，且新盘多，选择广，对于“新房癌”深度患者而言，北区无疑是一针强心剂。而重庆因为地形的缘故，长期以来“摊大饼”式的发展，形成了独特的多商圈环境，各大商圈各自为政，成为一区中心。重庆人民已经习惯并且默认了这样的分散发展，但是随着交通的发展，分散型的发展必然不是长远的发展模式，通过公共交通和道路基建将各区域核心串联“化零为整”打造最终的城市核心才是重庆未来发展的必经之路。

在道路建设上，内环串联起了主城老区与新区，各区之间的交通时间大大减少；而2018年地铁环线的开通，直接将重庆组团式的各大商圈和大型设施串联，区域交通再升级。

重庆未来发展明晰，核心发展将是大势所趋，地产也将以政策发展为导向，凸显核心价值。

核心价值是什么，是教育医疗，是交通娱乐，是生活的愉悦感和高等级的抗风险能力。未来的内环以内，享受到的是更好的公共资源和通勤自由，还有更强的抗风险能力。就像越冬的企鹅，越在内圈，越温暖。

作为国家级中心城市，重庆不断向外发展是其必然因素，但不管城市如何扩张，占位城市内环的机会都在分秒递减，重庆内环的价值只会越来越高。

买房子始终买的不是“稀有土地上的不动产”，买的还是不动产周边的配套服务：交通、商业、金融、学区、艺术、公园、医疗等等。

环线内的土地价值大也是应该的，因为这个区域内的商圈资源、教育资源、医疗资源、交通资源都是重庆最为集中的区域，这方面没什么可说的。人们因为这些优质资源而聚集在一起，自发形成了城市的核心区域。

除此之外，“环线内”的房产还有一个比较好的作用：保值增值。

城市的核心区从未衰败过，一直都是领涨的先驱。

北到礼蔡悦、甚至龙兴，西到大学城、南到龙洲湾、东到茶园，新区的火热不减，在之前的楼市发展中，不止一个新区的房价被腰斩过。从投资的价值而言，选择核心，选择环线以内，是最保险的一件事，而且可能也是回报最高的一件事情。

我们都知道城市发展的必要途径是向外扩张，那么城市经过高速扩张后的最终走向又是如何，从城市功能规划上就能看到走向，中心就是中心，中心即是价值核心。未来的核心价值在哪儿，内环以内，功能核心区。

5月28日，荣安拍下九龙坡滩子口块地，楼面价13549元/㎡，刷新重庆土拍新纪录。

没错，内环土地的价格就是这个价！

随着土地价值的不断升高，也传达出一个信号，未来重庆内环房价在2万以上只是时间问题。不管你新区怎么涨，核心区始终要先人一步。

在购房者疯狂往北区涌入的同时，我们来看一看内环以内各大区中心均价。

注：房价信息均取内环区域内各区中心均价

在政府规划的核心价值区内，以均价比较，除了渝中和南岸南滨路、江北观音桥，其余二区中心均价均不及渝北区域均价。但目前购房者依然对北区一往情深，诚然北区目前来看是改善住房的首选，但长远考量政府规划，核心区域收紧，产业布局升级，商务中心聚集，最终城市发展重点依然在都市核心功能区。而北区目前已经出现通勤高峰的大拥堵，潮汐往返高峰无疑增加了通勤成本，生活幸福感下降。

最先嗅到资本味道的无疑是开发商，目前核心区域内新盘采取的策略都是降低容积率，扩大居住空间，以创造优质的居住环境，打造闹中取静“出即闹市，入即桃源”的优质住宅。这样的房产，进可攻，退可守，无论何时，都是伫立在城市中心的最后一块价值高地。

所有的大大小小的板块发展到最后，其实不是简单在拼硬件。

如果每一个板块也给一个估值，它的桥、路、轨道交通、餐厅、甚至是其他的公共建筑。像比如我们在很多的其他城市都看到标志建筑、图书馆、博物馆、大剧院、会展中心等，每个地方新区里都有。

行不行呢？——可以。

能做硬件对比吗？——不行。

因为城市到最后，是人的价值结合起来加在哪儿，因为人，所以才有价值，这个最值钱。

目前南滨路弹子石长嘉汇已经是高端江景大平层的代表，渝中房价居高不下，新盘屈指可数，观音桥商圈情况相似；九龙坡商圈、沙坪坝商圈等虽然相对而言价格较为友善，但也有共同的问题是新盘较少。而随着内环区域内可用住宅土地从少到无，在可预见的未来价格会有一个飞跃。

对于资产充足的投资者而言，功能核心区的新盘无疑是一块肉眼可见的大蛋糕；但对于刚需族而言，在资金不充沛的情况下，如果不能一步到位，那么房龄较短的二手房无疑是当前核心区域内的性价比之王。毕竟买房不只是为了买钢筋水泥的建筑物，还买的是它的交通、医疗、商业和软实力的综合价值，纵观城市发展史，核心在哪儿，价值就在哪儿。

在重庆首选核心区的最重要的原因就是：核心区房价相比之下还是比较健康的状态，仍处在相对洼地。

与重庆相当规模的内陆大城市几乎都已经完成了3/2/1的行情沉淀，但是重庆的两江四岸核心区仍拥有大量2W内的核心区新房面世。

话不多说，大家自行判断该如何选择。

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