重庆房价悄悄咪咪涨了1000元

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第一季度重庆楼市最火的是土拍，也可以说是目前楼市唯一的引爆点。所以被炒得沸沸扬扬，骁哥也忍不住写了两篇。

其中重庆未来已无刚需房、同时你在重庆也换不起房了。一文得到了较多的关注。

数据我就不重复了，看上文（公众号：楼市新认知），主要表现是两个: 土地容积率持续降低和楼面价首次上涨到6265元\平米。

如题，这两个数据对重庆楼市或将有重要影响，今天我们再深入聊下。

1） 容积率降低，意味着未来改善产品当道，价格会上涨吗？

根据重庆目前在售的项目价格来看，大平层和洋房比高层贵出1-2000元\平米，未来大概率也会比高层贵一点，所以单价会上涨。

但最关键的是总价上涨会更厉害，举个例子，100平米的刚需房总价150万，那么120平米的洋房总价会接近200万，50万的差距不可谓不大。

2） 土地价格上升到6265元\平米，房价会如何？

我曾说楼王不会是房价上涨的根源，但整体楼市均价会引起房价波动。

2017年重庆土地价格4615元，2018年重庆土地成交均价5117元，2019年第一季度成交均价6265元。

较2018年高出大约1000元\平米，这个支出是开发商实际增加的开发成本，而且是需要短期内支付给政府的，对开发商来说还有利息成本。

这1000元会不会转嫁到置业者身上？应该会。

大约6个月后才会反应到这些入市的地块中。

3） 改善产品当道，小户型产品比例会降低，刚需怎么办？

今日头条的粉丝十分活跃，我有好几篇文章粉丝留言超过200条，其中看空重庆楼市最多的言论是“重庆那么多空置房卖给谁？”“现在卖的地那么偏，工作很不方便，以后谁买？”

其实可以畅想一下，远的地方有钱人去、近的地方卖给刚需。刚需客户以后可以买主城区的小面积二手房。

4） 容积率降低、户型更大、总价上涨，领导们怎么想的？

暂时没找到重庆城市的房子套户比，2018年全国的房产套户比大约是1.13，但目前全国有70%以上的存量房没有电梯，还有26%的房子没有厨房和卫生间。

我们不是没房子住，只是还有许多人没有好房子住，换房是基于人对美好生活的追求，所以新盖的房子居住舒适度得好一点吧，开发商、环境、户型都得好。

5） 刚需一定会受伤的。

偏远的房子环境好、户型好，但总价贵。

核心区的房子面积小，但单价会很低吗？破旧的房子会，次新房不会便宜的。

所以为什么所有媒体都建议刚需早点买房，因为等来的不会是降价。

6） 未来改善产品之间的角逐会是什么？

一是品牌，二是产品，三是物业和环境，四是操盘团队，最重要的你还要有性价比。

这时，受益最大的会是改善客户，他们可以用核心区的房产置换环境更好、户型更好、居住舒适度更高的房产，而且价格也不一定会很高。

一边是全国调控喊话，一边是城市、开发商的生存，还有一边关系民生民心。

有时候越扑朔迷离前路越清晰。

只是房价涨的时候不会提前通知你。

02

开发商最聪明。

为了做出更好卖的产品，研究政策、城市、人性。

2011年，龙湖那是还是唯一的两个半别墅专家，一个绿城、一个龙湖，再加半个星河湾。

不料，调控引发了投资和改善需求的急剧下行，一看不对几乎所有开发商立刻调整产品思路—做刚需。

一转眼到了2015年，货币放水、全国去库存拉开了新一轮楼市帷幕，全国房地产市场的火爆始料未及。

什么房子都卖的出去，万人抢房的场景屡见不鲜。

2015年开启的大规模棚改和2016年的全面放开二胎政策又给市场打了一个强心剂，又回过头来调整产品策略—做改善。

研究120-180平的户型，以三房、四房为主，土豪开发商碧桂园去四五线城市都会做180、260平的户型，这些年市场上增加了多少大平层？

不仅是迎合市场需求，改善产品的溢价空间往往也更高。

这是开发商又一次大规模的产品策略。

很难说是谁主导了这场产品升级，是政府、置业者还是开发商？

无疑，领导用行动在铺垫，开发商也已经用真金白银为重庆改善时代的到来投了欢迎票。

只是，你的钱包准备好了吗？

迎接这悄悄咪咪的1000元。

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