现在花100万在重庆买1套房，5年后再转手，能卖多

100万，说多也不是太多，说少也不少，就要看花在什么地方。

如果把这笔钱花在买房上，不知道可以买到什么水平的房子？ 北京上海买不到，广州勉强能找到几套20-30平左右的二手房……

在两三年前，还可以拍着胸口跟各位说，选套100平米以上的大房子，100万全款拿下基本没什么问题，然而现在，重庆主城区的房子，单价越来越高，原先几十万一百万可以在重庆买套多好的房子，然而现在动不动就两三百万。100万人民币，在重庆人的手中，成功地从全款变成了首付。

曾经上海04年买的房子当时6000多，一套房子80多万。现在房子已经价值1800万了。重庆如果当时买一套可能二十多万，现在可能还不到一百万，这个就比较悲催了。

诚然，在过去20来年里，房价涨多跌少，整体呈螺旋式上升趋势，在1998年时，全国商品房均价正好突破2000元/平米关口，而到2018年是多少呢？根据统计部门数据显示，商品房均价为8736/平米，涨幅达337%。

当然，这还是平均价格，稍微上点规模的城市，其涨幅都不只这么多，比如北上广深，20年前住房均价大都在3000-5000元/平米徘徊，现在起码也是10倍以上涨幅。

人啊，都没长前后眼，早知道今天房价会涨成这样，咱砸锅卖铁捡破烂也要去买房，或者去投资房产，那个时候还没有限购啥的，买两套放着就赚大发了，坐等收钱！

有人说，现在的房价都是炒房客炒高的，认为没有什么商品价格比房价泡沫更大，工资增速远跟不上房价增长。

事实真的如此吗？就以著名的古迹陕西兵马俑为例，1993年，西安兵马俑门票价格为2元，2018年为150元，25年涨了75倍，西安大雁塔1990年时门票价格为1毛5分，2018年为50元，不到30年时间上涨幅度为333倍。喜欢看球的朋友应该知道，1996-1997年是国内甲A比较火的时候，当时国脚最高身价近100万，现在是多少呢？国内顶级球员身价逼近亿元，涨幅达1000倍。

2006年的时候，重庆小面大概1.5元/碗，现在小面6元/碗，13年涨了4倍。

2006年，“国六条”细则出台稳定市场，当年主城市场均价在3000元/㎡左右，现在14000元/㎡左右，涨了近4.7倍。

重庆6月房价

从2006年到2016年房价走势

那么，这些年我们普通人员工资涨了多少呢？

以重庆为例，2006年时，重庆平均工资为1601元/月，那时的住房均价为3000元/平米，也就是说需要2个月才能购买一平米房子。智联招聘发布的2019年重庆春季求职的平均薪酬为7675元/月，13年时间，月薪上涨幅度为4.8倍。此时，重庆住房均价接近1.4万元/平米，同样也是差不多2个月工资购买一平米房子，上涨幅度也差不多为4.7倍。

这是巧合吗？显然不是！下面这个例子或能很好说明。

重庆以7675元排在第11位

重庆2006年工资情况

1990年时我国货币发行量M2为1.2万亿多点，到2018年时近182万亿，30年时间增加151倍。在1990年时如果一件商品价格为1分钱，而到2018年，同样的商品增长50倍就是5毛钱，若同比例增长151倍，也就是1.51元，这样的例子在现实中普遍存在。

啰嗦了这么多，其实就说明一个问题：房子价格上涨，跟其他普通商品价格上涨一样，都是跟随货币量同比例增长而已，这就是房价与货币之间的秘密联系。

在2017年之前的十年，我们的广义货币M2发行量年均增速均是保持在11%以上，而到2017、2018年这两年，货币增速已跳跃式降至8%出头。这是与经济增速进入中高速步调是一致的，那么还会继续下降吗？那还是需要看经济增速，现在的共识是，经济增速进入“L”型，也就是这个8%的增速，或者上下左右，将会维持相当长一段时间，至少不会出现再次快速下移。

如此，未来相当长一段时间房价趋势就有数了，也包括未来5年，两个结果：一是大概率还会继续上行；二是增速下降，进入相对平稳的增速。同时还要意识到房价的涨跌还会受到其他综合因素的影响，比如人口、土地供应政策、调控四大要素。

把结论提一下：人口不会有太大影响，土地财政还会继续，楼市调控对短期房价影响更多一些，长期影响不大。

所以，我们把未来房价的预测就落到货币这一关键因素上：未来5年，在2018年全国住房均价8736元/平米的基础上，如果按照M2货币增速8%，到2023年，全国平均房价将达到12836元/平米，累计涨幅为46.9%。

若你现在花100万购买一套房子，5年后，将可以卖146.9万。不过，这仅是平均涨幅。随着未来城市之间楼市继续分化，房价涨幅一定会出现分化，一是经济发达的城市群、都市圈更具增长潜力。房地产也会带来更多溢价。在各种配套上，国家大的政策肯定会这对域内城市的楼市形成强力支撑。

二是经济基础薄弱，且增长潜力不足的城市，其楼市会比较乏力。预计房子“白菜价“城市在未来也会逐步增多，房价进入滞涨也是大概率，如果想投资的话，多余资金应投向潜力城市。

上面是在全国的平均房价的基础上，那么现在花100万买一套房产放重庆，等5年后再转手，能卖多少钱？

反正特殊情况下绝壁不会比现在低！

现在在重庆贷款买一手房，拿证+限售=5年，利率上浮后～6%，6%×5年=30%，房价要继续上涨30%才有的赚，5年后算上资金成本利息要比现在入手价至少高3到5k保本，也就是重庆未来5年内的房价得涨到18000元/㎡，只能说，各方的压力都不小。

如果再考虑限售解除后，总有一些人急着卖，现在贷款炒房看似似乎不是一个好的选择。

如果你在重庆买了总房价为100万的房子，贷70万，月还4100。5年累计还24.6万。加上契税物管，5年总成本60万。五年后房价涨30%，卖130万。还掉剩余贷款65万，得65万，基本也赚不到多少钱。

但这是5年涨30%的情况，有些地方降30%也是有可能的，是连通胀都没跑赢，比如之前的大学城。

如果说跑赢了呢？那结果就不一样了。不过大学城已经涨回来了，证明当初在大学城站岗的现在还是有的赚。

不少人如此热衷于房产的原因在于，只要保值就行了，跑得过通胀就OK，哪怕少赚点，就怕钱不值钱了，毕竟现在的各种涨价已经弄得人心惶惶。

买房亏不亏钱不好说，但现阶段肯定是保值的。

5年后你握着这样一套房子，如果想出手，唯一的选择就是卖给对价格特别计较的屌丝，并且还将面临惨烈的竞争，因为重庆过去多年建了无数套这样的房子。

凭哪一点能卖出好价格？拿什么来增值？

对于大多数人来说，贷款买是对的，毕竟房贷的利率是所有贷款中最低的，在能接受的月供范围内尽量多贷，这样可以对冲大部分CPI。

从1998年，中国取消分房政策，商品房大规模兴起，近20年的时间里房价始终屹立不倒。

而房价一步步调控，却似乎每一次都只能使房价更高。房价不断飙涨始终触动着人们最敏感的神经，由此带来的房价焦虑几乎裹挟了几乎整个国民，不管是有房没房，人们都滋生着焦虑的情绪。

还没有买房的，每天看着房价心惊肉跳，天天盼着政府能出台政策稳定房价。

手里有一套房的，都在后悔当初怎么就没多买几套房，同时又担心未来会不会换不起房。

手中有三四套房产的市民，一套也舍不得卖，还在考虑要不要再入手一套。

房价一路飙升，但比残酷房价更可怕的是一味地妥协。

对于普通老百姓而言，跑得赢通胀也许就是最好的结果了。

看更多地产内容，请关注微信公众号“猫眼评房”