一周上涨34.4%，量价齐涨，重庆楼市火爆真相？
又到了每周的重庆楼市数据解读了，我只用数据和事实去分析重庆楼市，不会无脑的唱空，也不会无脑的唱多，其实我个人从情感上还是看空重庆楼市，因为我始终认为只有重庆实体经济发展后，才能对房价进行支撑，但是，用情感分析楼市是没有半点意义的。
数据才是揭露楼市真相的钥匙，重庆上一周的新房市场用火爆已经不足以形容，从数据看和售房部的现场情况看，几乎和2018年同期相差无几，3月楼市的行情不可否认，有各种类似看房团和房托故意烘托气氛，但数据已经告诉我们3月新房行情已经短期反转，几乎看不见跌的可能。新房的下跌短周期只从去年9月到今年的2月，持续了短短5个月，就基本宣布结束。
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新房交易量暴涨34.4%，改善需求开始入市买房
在之前，我分析的3.18-3.24号重庆新房成交大部分都是刚需小户型为主，但这一情况在上周发生了惊天大逆转，大户型改善需求开始入市，上周重庆市住宅新房成交量持续增长，住宅成交6049套，环比上上周成交的4500套，增长34.4%，住宅成交面积69.56万平方，环比上上周49.24万平方，增加41.2%.
图片来自锐理数据（锐理数据这张图漏了一个小数点）
住宅的成交套数增幅是34.4%，而成交面积却增长了41.2%，这一现象是有别于前几周的数据，说明重庆现在住宅市场，从小户型刚需热销开始转向大户型改善型需求，仔细分析锐理数据，发现这一结论得到证实，上周改善需求的洋房和别墅成交量暴涨80%以上，成交均价和成交量增幅都超过了高层住宅。
图片来自锐理数据
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新房二手房交易同时放量
重庆新房住宅成交均价上周从11160元/平，涨到了11690元/平，这并不是新房真的涨价了，而是由于高价别墅和洋房的成交量突然放大，拉高了成交均价。
图片来自锐理数据
重庆二手房挂牌均价稳定，为了确保数据的准确，我对比了两家的数据，诸葛找房的二手房价格从14085元/平下跌到13943元/平，
图片来自诸葛找房
根据链家的数据，由于和诸葛找房统计口径不一样，链家的二手房挂牌价格是微涨3元/平，几乎可以忽悠不计。
图片来自链家
二手房挂牌价没有太大变动，成交量暴涨100%，2月份收到春节放假影响，到家了的二手房成交数据是7400套，到了3月的数据，成交量14310套，成交量暴涨几乎一倍。
数据来自到家了
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土拍火爆，助攻新房
重庆最近火爆的土拍，一直是舆论的焦点，看涨重庆房价的多军，最大的支撑，就是重庆土地价格的上涨，这一点，我反复强调，逻辑是没有错的，房价的关键是短期看金融，中期看土地，长期看人口。
所以从中期看重庆新房价格没有大跌的可能。迫于土地成本，开发商宁可破产倒闭转卖土地，也不会降价便宜消费者的。但是他们拿地，赌的是中期的未来，而不是现在。开发商可能会亏本卖第一期，但是后面的开发，宁可转卖项目也不会持续亏本销售，土地的价格从中长期看对重庆新房价格的有一定支撑。
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济南开始公安出动，打击楼市涨价谣言
有人散布楼市要涨的谣言！制造恐慌误导消费者引发抢购！
针对目前部分开发企业及自媒体罔顾事实，夸大事实，自我炒作，散布项目涨价消息，制造市场恐慌气氛，误导消费者，以提升销售业绩，扰乱了市场秩序的行为。济南市住房和城乡建设局、济南市公安局联合下发通知，严厉打击散布谣言行为！
济南市住房和城乡建设局
济南市公安局
关于依法严厉打击散布、传播房地产
市场调控不实信息行为的通知
各房地产开发企业、中介机构、承销机构：
近日，网上流传一些关于济南市房地产市场调控的不实信息，济南市住房和城乡建设局（原济南市城乡建设委）第一时间予以回应，严正重申：坚持房地产市场调控不动摇。主管部门回应后，不实消息和言论逐渐消弭。但据舆情监测和市民反映仍有部分开发企业及自媒体罔顾事实，充耳不闻，甚至故意恶意再次夸大事实，自我炒作，借此散布项目涨价的消息，制造市场恐慌气氛，误导消费者，以提升销售业绩，扰乱了市场秩序，带来了较恶劣影响。
为依法严厉打击散布、传播房地产市场调控不实信息行为，进一步维护房地产市场稳定，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，特通知如下：
一、严格执行已出台的调控政策，保持调控政策的连续性、稳定性，继续做好价格指导工作，确保市场稳定。
二、加强房地产市场检查，加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。
三、加强信息公开和舆论引导，营造良好的舆论环境。建立常态化信息发布机制，准确解读房地产市场形势和政策。健全网上舆情监测机制，及时回应社会关切，稳定市场预期。
四、对房地产开发企业、中介机构、承销机构、个别媒体、自媒体及个人散布不实、不良信息，扰乱房地产市场调控工作，带来不良后果的，市住建局将联合公安、网信等部门依据《治安管理处罚法》第二十五条的规定，依法予以查处，追究相关责任人的法律责任，处理结果向社会通报。
济南市住房和城乡建设局
济南市公安局
2019年3月27日
看到这一新闻，让我想起了重庆再2018年8月14日，重庆市一则有关整治房地产的通知，吓坏了炒房客，和房产销售。发布这则通知的部门，不仅有重庆市国土房管局，还有重庆市公安局。通知的全称是《关于整治和打击房地产领域违法犯罪行为的通知》。当时重庆这一个通知出台后的9月，整个重庆楼市价格开始进入持续下跌，高位回落。
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冰山指数不准？
重庆有的同行，包括我的损友小树，都喜欢用冰山指数来分析重庆楼市，通过最近几期的冰山指数发现，重庆的楼市还是处于下行周期，这个和锐理的新房数据相反，难道是这两个数据有一个是错的？为什么？
其实道理非常简单，锐理统计的是重庆新房数据，而冰山指数统计的事重庆二手房数据，虽然重庆新房和二手房市场都在放量成交，但是新房价格企稳并略有上升，二手房则是降价促销。
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二手房市场依然不乐观
重庆新房市场已经企稳并且有土地价格的支撑，但是二手房市场却呈现一边倒的局面，虽然，3月二手房成交量几乎翻倍，但是天量的供应源源不绝，链家的二手房挂牌已经突破65000套，根据到家了的数据，重庆二手房挂牌量还是每周创造新高，持续在高位20万套以上。
图片来自链家
图片来自到家了
根据诸葛找房的数据，每天二手房降价的房源远多于涨价的房源，二手房市场依然不乐观。
重庆新房市场的火爆，购房者还在进场，但这都掩盖不了二手房的困境。或许每个重庆人都还抱着买新房赚钱的心态，从来不去关心房子未来是否能够变现，要知道，新房最后要套现卖出来，就只能是去二手房市场，最近很多购房需求是被一种害怕房价短期暴涨的焦虑驱赶，房企和销售正是利用这样的恐慌购房心理来加速房产的去化。
后续重庆楼市的关键还是看二手房市场，如果二手房市场开始加速降价出逃，买房的短期风险越来越大。
对于普通刚需购房者来讲，我去年年底的建议是买性价比高的新房，可惜现在新房市场已经性价比高的新房，一房难求，只能考虑降价的笋盘二手房，对于投资者来讲，其实只要保持自己充足的现金流就行了，我反复强调的一个观点就是，投资买房，还是要买房要买四大城市群，成渝，京津翼，长三角，粤港澳和海南的房子，千万别买什么远离大城市群的小县城的房子。