记者手记 | 新政出台后，我们抢了一套地下室

（新华社/图）

2020年5月，北京市西北二环外的德胜学区陷入哄抢。那里动辄七八百万的学区房，卖出了网购秒杀的感觉。5月12日，一套总价420万的学区房刚刚上线，几个中介就同时给我发来了信息。

两小时后，房子涨到了500万，报备等待约谈的客户超过了十人。一位中介提出，“姐，这房子我也给您报备上，感受一下抢房”。

几乎每天都会有一款“上车房”进入秒杀行列，中介们往往得比拼手速，看看谁的客户最先有购买意愿。

绝大多数低总价房源都需要报备。先报备者可以优先约谈房东，限定两个小时，没谈成下一位客户再上。这类房子往往面积小，单价高而总价低，仅仅就是为了占个学位，被称为“上车房”，往往都需要抢购。一般而言，报备超过三人就很难再有机会。

5月10日，我在德胜学区看了6套房，价格都在750万到800万之间，第二天中介发来了成交截图，“已经卖了四套”，其中两套客户选择全款。

带我看房的中介小徐在德胜学区干了十年，他记忆中市场从未如此疯狂过，“火得让人害怕”。上房量同比过去涨了不止三倍，仅仅是育翔小学，一天就可以上十套房。正常情况下，一个月也就是两三套。

成交量也达到了历史巅峰。五一四天假期，整个德胜学区链家成交了上百套学区房，仅仅是育翔小学附近就卖出了四十套学区房。

这一轮热潮源于西城区教委在4月20日发布的多校划片新政。一份《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》的文件显示，2020年7月31日后落户西城区的家庭，其子女上小学将不再按照就近登记入学的方式进行，而是通过多校划片被随机分配到该学区甚至相邻学区。

许多人都赶着在7月31日前落户，抓住单校划片最后两个月的窗口期。中介告诉我，这一轮热潮中，德胜热度最高。买家们都相信未来教育资源更为均衡的德胜将受多校划片利空影响最小。

来德胜买房的家长们，对一张学区分布的PPT印象深刻。这张PPT按照学区罗列了整个西城所有小学，不同的小学用不同颜色进行标记。

实力最强的老牌牛小，用红色标记。直升优质初中的小学用黄色标记，俗称“直升校”。名校的分校及校区则是绿色。实力最弱的“菜小”则是黑色。

这张PPT按照学区罗列了整个北京西城区所有小学，不同级别的小学用不同颜色进行标记。 （董芊芊供图/图）

多校划片后，“德胜学区是唯一没有菜小的学区”，中介拿出手机点开了那张PPT。

对于普通家庭来说，学区房的关键在于，“你能够得着最高的位置到底在哪里？”这是一个有着清晰门槛的市场，中介们第一句话都是，“你能拿出多少首付？”

一年前，德胜的这个门槛就是四百万，“没有低于600万的房子。”中介说。绝大多数选择买学区房的人，都曾拥有过一套房子。按照北京市的政策，二次贷款最高只能贷款186万。

我和丈夫都是在2015年前后买了人生第一套房子，亲身经历了房价是如何一去不复返。五年房价翻了一倍。当年房价暴涨时的恐惧感仍记忆犹新，隔一天，涨20万。

2017年3月17日，北京出台房地产新政后，楼市经历了一整年的冷清。2018年，我们将朝阳区的房子对外出售，报价从640万一路降到600万。

看到学区房的新政出台，我们第一个感觉就是德胜学区肯定要涨，并非是所有房子都上涨，而是门槛会更高。

此前，海淀和东城推行多校划片后，学区房价格都出现了明显回落。比如，东城“牛校”史家小学学区房单价降了两万元左右。不过，对于最差的小学学区房，多校划片却是利好消息，这意味着有一定机率去更好的学校。

西城区11个学区中，金融街学区是房价的天花板。这一轮热潮中，金融街被德胜狠狠地摔在身后，因为它有两所菜小。一旦落实多校划片，运气不好就会掉进这些“坑”里，而德胜学区无论是小学还是初中，都没有这样的“坑校”。

当年房价上涨的恐惧感迎面扑来，原本踮起脚尖刚刚能摸到德胜的台阶，我们都怕错过了，孩子就赶不上车。

《中国教育报》曾公布的一组数据显示,2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中,京籍学生大概10万名,非京籍大概6万名。但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学,只能接收大概5000名学生。

许多像我这样的家长，都坚定地相信优质的教育资源永远稀缺。我们没有过硬的社会关系，也承担不起国际学校年近20万的学费。学区房对于我们而言，几乎是最公平也是最划算的选择——孩子上一年级，学位就可以出手了。大概率来说，学区房还能创造一定的收益。

此前看到有媒体报道西城的学区房时，描述了买家们的精英身份，买一套上千万的房产似乎像买了一把白菜。真正去买房就会知道，绝大多数买学区房的人都是像我们这样踮起脚尖，才刚刚够得着学区房的下限。

最终，我们以相同的价格，将东边的南北通透大两居置换成了德胜的地下室。仅仅一层之隔，一楼就要八百万，超出了可以承受的范围，选择地下室也是无奈之举。

打算签协议那天，中介告诉我们，看房的人很多，下午还有两波要去和业主谈价格。这让我们慌了神，特别担心房子被别人买走。人家约三点，我们把时间定在了十二点。

卖给我房子的是一对夫妇，都有着体面的工作。令人意外的是，他们没有选择租房，而是在这暗得不见天日的地下室一住就是4年。女主人告诉我，省下的房租都给孩子报了辅导班，“每个月得一万”。

真正拉高学区房上限是另外一群人。在成片的平房和板楼中，高高耸立的“阳光丽景”显得尤为扎眼。中介告诉我，作为德胜最贵的小区，这里起步价都在1200万。与西城区数一数二的“牛小”育翔小学就一墙之隔。

一般学区房都是老破旧，阳光丽景是个例外。中介告诉我，“有一群人正盯着这个小区，都是考虑自己住，接送孩子上下学也方便”。

被戏称为“宇宙中心小学”的宏庙小学对应的丰汇园小区也存在类似情况，这类小区除了学区房的溢价，本身居住价值也很高，是学区房中的“豪宅”。入手这里的人，多是在金融街上班，不仅可以解决小孩读书，还能自己居住。其实如果仅是为了解决上学的“上车”问题，没有必要选择阳光丽景。

不过，眼下这些“豪宅”甚至比低总价的“上车盘”更为稀缺。中介告诉我，“阳光丽景不临街的三居室几乎出一套抢一套”。他曾经历过一套房源刚上线6分钟，业主接到看房电话太多，反悔了不卖的情况。

多校划片之后，“上车”门槛将更高，阳光丽景这类学区中高地的房价也将逐渐回落。从中介们的说辞中就可以感受到这种变化，过去是“绝对不会跌”，如今更多会反问道，“你来这里看房的目的是什么？是为了一个更好的教育机会。咱们不能跑偏了”。

德胜学区为中介们贡献了一个又一个销售冠军，如此疯狂的爆盘让中介小徐有些害怕，“这种热太不正常了，透支的是未来几年的业绩。太疯狂了，逼着相关部门再出手，那就麻烦了。”

我签完协议之后，心依然紧绷着，特别担心房主会后悔。真正看到查到网签信息后，心里的石头才落了地。

南方周末记者 董芊芊