今年买房，以后房子会“升值”还是“贬值”？
从1998年开始，我国商品房得到飞速发展，不仅源于政策上对房地产发展的支持，还与我国老百姓对房子的依赖有着极大关联，与国外不同的是，大部分国内在选择买房还是租房时往往会选择咬牙买房，到目前为止，无论是在一二线城市还是在地级、县级城市，买一套住房会掏空两个家庭的6个钱包，尽管如此，房子这两年仍然还畅销，据贝壳研究院报告数据显示，2021年1-5月份，全国66个城市新房市场成交套数累计同比增长56.6%，成交面积累计同比增长53%，增速虽然有所放缓，但是整体来讲房地产仍然稳住了，这不免让人对房地产依旧充满信心，甚至会认为房子还是保值增值的产品，那么现在买房，十年后到底是会“打水漂”还是“有赚头”呢？带着这个问题我们今天就一起来探讨一下。
根据《2010年全国房价排行榜》数据显示，杭州房价达到最高为25840元/平方米，而此时的西安房均价仅为5398元/平方米，十年后的今天，杭州二手房的参考价为33692元/平方米，每平方米上涨近9000元，100平方米的住房在这十年里净赚90万元，同理今年西安的二手房参考价近13000元/平方米，十年时间每平方米上涨也近8500元，可以看出，不管是大城市还是小城市，房价都是在上涨的阶段中，只是房产增值潜力较大的城市中房价上涨速度相对更快，总的来说，过去十年买房还是“有赚头”，只不过是赚多赚少罢了。然而，疫情成为了房地产发展的分水岭，现在买一套房十年后会赚钱还是亏钱，这还得从以下三个角度进行分析判断。
首先从房地产分布情况来看，全国房地产的发展方向是从大城市往小城市中散发开来，说白了，买房的人先经过大城市的洗礼之后，接下来余下买房的人大部分因为资金原因会选择到中小城市购房，并且过去几年人口流向主要以往中心城市聚集位置，也导致在一二线城市中房价急速上涨，房价收入比不断提高，租售比不断降低，无形之中或多或少产生出楼市泡沫，这就使得接下来如果选择买房，那么在大城市中将很难有较大的升值空间，很简单的思维，既然都是投资，为什么不选择在升值空间更大的小城市呢？
其次是我国的城镇化率虽然已经超过60%，但是这个数据其实对房地产的影响来说是有所低估的，除去过年期间，农村基本没多少年轻人常年在农村生活，意味着他们依旧是农村户口，却部分已经在城里安家，只是没有落户罢了，况且在大部分人眼中，农村转到城镇户口容易，但城镇户口转到农村户口尤为困难，这一点便说明农村户口极有可能在未来享受到国家政策的福利也会更多，这样一来农村继续进城买房的数量将与估算值偏低，城里面的住房不经过流通和市场交易，其价格便难以快速上涨，甚至不排除难以变现的情况发生。
最后是国家对房地产的态度已有所转变，在房改年未到来之前，我国的住房主要以单位分配和自建房为主，房改年后，国家加大力度推动商品房发展，政策上给予莫大支持，比如预售、按揭、抵押等，在2008年时期还特意出台棚改拆迁政策，让楼市进一步得到助推，根据统计数据显示，我国在2008年到2018年的11年期间共计棚改套数达到4500万套左右，近我国总家庭数量的10%，另外，部分学者经过粗略统计算出我国住宅（包含小产权房）已足够30亿人居住，比目前我国总人口数量（14亿）的两倍还多，加上楼市发展和经济不均衡，国家为了控制楼市平稳发展，严厉杜绝炒房、乱象发生，足以见得短期内房价难以快速攀升。
对于楼市的判断，王健林曾在8年前就表达过见解：由于城市建设，一二线城市人口不断流入，房价将继续保持上涨，而对于那些发展潜力小的城市，尤其是人口流出较大的的城市，房价增长空间将很有限，不得不得王健林的眼光在当年还是很独到的，然而三十年河东三十年河西，在这个变化莫测的时代中，5年时间就可以让预估应验或改变，因为人口流出的城市不再是那些小城市，不少大城市也存在人口流出的情况，城市间的人才竞争最终也形成了“内卷”，这个时候王健林当年的话或许我们就应该反过来理解了，比如大城市人口流出，房价会有所下跌，而潜力较大的宜居性城市则因为人口流入房价反而会上涨，最终房子值钱还是贬值还是回到人口迁移中来。
除此之外，不少过去让我们深信不疑的房地产理论正被逐步推翻，比如楼市常常信奉的话术著名经济学家任泽平曾说过一句名言：房地产发展短期看金融，中期看土地，长期看人口。房产投资除了看地段还是地段，这些在过去我们深信不疑的金句，渐渐地已经不再适合评价房地产了，从目前国家对房地产的态度来看，房住不炒将会是一个长期性的政策，说明政策对房地产的影响将会是一个持续性且长期性的过程，此外三胎政策已经放开，表面上会对楼市有一定的促进作用，但是三胎却深深地受到生活压力限制，一句话：生孩子已经不再是政策能左右的事了，更多的是人们主观意愿问题。
产销售人员提到买房就是买地段，投资房子就是投资地段的思维，不得不说这在过去十分实用，只要买到一个好地段的住房，后期增值指日可待，然而随着基础建设不断提升，房子的地段优势逐渐降低，并且由于地段优势已经把韭菜割了一遍又一遍，这种情况买房又何谈“有赚头”呢？综合以上观点，在当下时期，如果把买房作为一个投资产品看待，其风险不比炒股、基金投资小，更何况在城镇家庭人均住宅1.5套的前提下，现在买房将来又能涨价卖给谁呢？反正不会是银行或开发商吧。