重庆房价房价翻了一倍的重庆，还有投资价值吗

2019年底楼市，无论全国抑或重庆都明显遇冷，在经历了2017-2018年的火热周期，未来的重庆楼市会怎么样？

此次研究对象区域为重庆主城区，代表了大重庆的整体房价趋势。

1） 主要信息来源于重庆市统计局统计信息，由于2000年以前数据难以追溯，较早前的信息通过多方核对得出；

2） 据市统计局信息，2018年重庆主城九区常住人口为875万人，比上年增加9.94万人，若按照上个年度主城人口同比增速1.12%，则2019年主城人口约为885万人；

重庆主城人口概况

3） 从房管局商品房成交数据来看，1995-2019年10月商品房成交量4.4亿㎡，一般普通商住地块商业指标在10%，以90%计算商品房中的住宅面积，约为3.99亿㎡；

重庆主城1995-2019年商品房成交概况

4） 人均居住面积=住宅成交量/2019年主城人口量=45.2㎡；

5） 与全国一线城市相比，北京约为35㎡，上海仅为25㎡，重庆人均居住面积明显偏大，另外，重庆的住房金融属性较之一线城市明显偏弱。重庆人均居住面积同样大于同能级的武汉/杭州。

典型城市人均居住面积

1）重庆主城楼市自2016年底开始，进入外地投资客大规模买入周期，导致2017-2018年量价双涨，2019上半年延续小牛市；

2）2008年-2016年为重庆主城楼市商品房稳定年份，这9年商品房年均成交约2200万㎡，也就是说，2200万㎡商品房正好满足主城刚需/改善/部分投资置业的需求；

重庆主城商品房成交量趋势

3）2017年-2019年1-10月商品房成交量-这三年除了满足正常需求量，有约3200万㎡商品房为投资者购买，按照90%为住宅物业，则也有2900万㎡，相当于重庆一年成交量还有余。若按照建面120㎡/套计算，则有投资性住宅24万套

4）由于2017年9月22日颁布2年限售期，那么2020年-2021年为集中抛货期，市场供应陡增。

5）与北上广相比，北上广几乎为存量房市场主导，而重庆新房开发如火如荼，城市东西南北皆加速外拓，新房置业占据主导，二手市场容量仍远小于新房成交量。有限的容量下，二手房脱手难度加大，大规模二手房短期入市，也势必会对市场造成一定冲击；

1）短期供应降低：2019年1-10月成交的土地可建商品房面积约1140万㎡，较之往期大量的土地供应，2019年更偏保守，同样是考虑到主城二手房的天量供应；

重庆主城年度成交土地可建商品房体量

2）未来供应充分：按照国土2017年6月30日公布的“重庆市主城区住宅用地供应中期计划及三年滚动计划”， 2020-2021年主城供应土地约3.7万亩，若按容积率2换算，可建商品房的体量约5000万㎡（重庆主城每年正常成交量约2200万㎡），未来2年新房市场竞争仍较为激烈。

重庆主城土地供应计划

重庆主城房地产开发板块示意

1）城市加速外拓形成大量新区板块

东面：两江新区龙兴组团；

西面：西永大学城/白市驿等组团；

南面：高职称板块/鱼洞板块/鹿角及界石板块；

背面：除了蔡礼悦中热点板块，最北端已至北碚水土/空港木耳等组团；

2）重庆主城大大小小近80个开发组团，且开发至外环沿线，新区拥有充足的土地储备，散花式的新区开发，大量商品房供应，市场短期很难有价的再次突破。

1）当前大重庆城镇化率为65.5%，通过对比发达国家重点城市城镇化率（普遍在80%），重庆仍拥有约15%的城市化空间，即有约450万人进城置业，部分流向主城，加之城市的发展，会吸纳部分外区人口，长远来看，仍具备一定置业需求量。

1）从当前楼市来看，主城人均居住面积45㎡，远大于一线及同类准一线城市。近2年二手房市场供应陡增，加之未来新区开发充足的土地供应，主城楼市短期内价格上涨乏力。但是由于近几年供应的土地大多数为核心区优质地块，地价仍然不菲，面粉作为基础，面包价格当然不会有较大幅度下调，重庆楼市亦是如此。未来2年，极有可能形成物业/区域的价格波动，改善型物业供应充足，刚需供应相对较少，则改善的议价空间较大。外环沿线板块凭借自身区域规划/资源整合/配套呈现度，会形成较大的价格分化。

2）坚持“房住不炒”，希望更多刚需改善能买到自己心仪的房子！