重庆房价重庆房价到底跌不跌？他们手上有真相

重庆楼市上周（11.04-11.10）的行情里，商品房的成交建面均价竟然回归四位数，仅约9300元/㎡，环比收窄17个百分点。

虽然，这个均价是由于商业市场有大量低价项目集中备案、住宅市场部分改善项目小幅降价而造成的暂时性的结构性下滑。

但是，仍然引起了我们的注意和思考。

今年下半年以来，尤其是“铜九铁十”之后，重庆楼市持续走低的行情被各方从不同的角度不断解读——房价被讨论、质疑、猜测得最多。

一方坚持“唱空”：

市场都不行了，房价肯定要遭！

一方坚持“唱多”：

房价跌无可跌，温和上涨才是趋势！

数据是最好的“判官”。

热点板块是最好的“样本”。

主城九区中，渝北区、巴南区和沙坪坝区是支撑商品住宅成交的“三大巨头”，共计17个热点板块，如中央公园、李家沱、西永等。它们的涨跌，某种意义上，代表了主城区房价涨跌的基本面。

所以，我们统计并梳理了这17个热点板块9月、10月的商品住宅成交均价。透过它们的涨跌，观察现阶段整个主城区的房价情况。

（数据来源于九耀，均价为约数）

三大区域的十七个热点板块中，10月商品住宅的建面均价环比9月，房价降低的板块有5个，全部位于渝北区；房价上涨的板块有6个，渝北区、巴南区各占3个；房价不变的板块有6个，巴南区3个、沙坪坝区2个、渝北区1个。

单从所有板块的涨跌数量来说，稳，仍然是当前房价的主流。例如，囊括10月所有跌价板块的渝北区，蔡家、照母山、礼嘉、空港和悦来，跌幅在正常范围内，最高收窄3.23个百分点、最低收窄0.71个百分点。

令人惊讶的是巴南区，所有热点板块的10月均价竟没有一个呈现降势。其中，高职城、新南湖、鹿角甚至有较为明显的涨幅，分别环比上涨4.08%、5.71%、9.28%。

此外，通过图表也可以看到，跌幅最多的三个板块是蔡家、照母山、礼嘉；涨幅最多的三个板块是鹿角、汽博、新南湖。

跌幅TOP3

（数据来源于九耀，均价为约数）

这三个板块的跌幅均在4%以内，蔡家环比下跌3.32%，照母山环比下跌1.52%，礼嘉环比下跌1.33%。

通过这三个板块的商品住宅成交均价结构，可以发现，跌幅主要来自于洋房和别墅等改善类产品，即洋房和别墅。其中，蔡家的别墅、照母山的洋房、礼嘉的别墅降得比较明显，环比9月分别下降7.91%、4.52%、4.29%。

看出来了吗，在重庆楼市不断分化的大背景下，改需类产品的日子相当不好过。前有克尔瑞的周报披露，部分压力较大的改善型楼盘，以加大折扣力度、推出特价房源等手段促销，希望加快去化速度。后有九耀的数据表明，一些改善型楼盘正在以降价缓解销售困境。

此外值得注意的是，蔡家和礼嘉的高层均价都有所下跌，主要是由于蔡家和礼嘉10月成交的高层并不多，且主要集中在板块内价格较低的楼盘。以蔡家为例，首钢美利花都以建面约9460元/㎡的均价成交了60套高层，占当月高层成交的77.9%。

涨幅TOP3

（数据来源于九耀，均价为约数）

先说一组明显异常的数据：汽博别墅10月的成交均价环比上升73.27%，直接拉高整个板块的房价。查询更详细的数据后，我们发现，汽博10月仅成交两套别墅，一套为总价约1750万的千万级别墅，另一套别墅的总价仅约四百来万，成交结构的变化导致均价异常。

再来说涨幅第一位的鹿角，环比上涨9.28%，小高层、高层、洋房、别墅全线上涨，在所有热点板块中，非常显眼。个中原因，仍是因为支撑板块各业态成交的楼盘，其建面均价相比于9月，均有小幅涨价。

以洋房为例，成交较多的悦麓山、麓铭府、荣安公园天下，10月的均价较9月均有一定涨幅。而小高层成交的保亿湖山鹿鸣、璟樾云山也有一定涨幅。

总结一下：

1、根据17个热点板块的涨跌情况，重庆主城区当前的房价基本面仍是以稳为主。即便有一定涨幅，更多是因为成交结构变动而导致的价格变化。

2、洋房、别墅等改善类产品受行情的影响更大。接下来，开发商在改善市场和购房者的博弈，可能完全占不了优势。

3、代表刚需和刚改的高层、小高层，还挺得住。