深度解读！为什么重庆房价会稳健上涨？
我们都知道，无论从哪个数据看起来，房价似乎都应该到了一个拐点。
比如：人均收入、房屋租售比、人口增长数据、社会消费能力、社会经济结构……
都可以找到一大堆理由让目前的高房价无地自容，然而房价调控了十几年，也涨了十几年，不光是老百姓看不懂，部分所谓的砖家、叫兽更是被打脸打了十几年，现在其脸皮之厚，也绝非三日之寒了……
那房价持续十多年上涨的动力到底从何而来呢？
扫一扫，别走丢
01城市化进程，房价上涨的动力所在所谓的城市化就是利用开发商的资金对城市进行扩容、更新、升级等一系列操作的融资过程。
（中国与发达国家城市化率比较）
全国城市化率从2000年的36.2%到2015年的56.1%，十六年时间提高了近20个百分点，与之相对应的是这十几年间房价的一路上涨，只要是这期间买了房的人，无论是买了哪儿几乎都是稳赚不赔！
毫无疑问，房地产成了过去十几年老百姓最好的投资方式！
所以有人就说了，投资股票的人每天研究政策、数据、企业财务……弄得比国家领导人还忙，结果还亏钱；
买房的就不一样了，有钱就买，缺钱就卖，反正结果都是赚！这其中还包括很多身在股市的上市企业……
房价的整体全面上涨的趋势直到2010年全国人口增长拐点的出现，全国楼市也开始出现分化的趋势。
自2015年以来，分化效果开始显现：三四线城市楼市普遍冷淡，部分地方甚至传出了房价腰斩，如燕郊、合肥、鄂尔多斯……
而一二线城市的楼市却迎来了普涨，而中国城市化的思路也从以前的“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”，转向了“建立大城市都市圈”的发展思路。
而未来房地产的投资思路也随之发生了变化，不再是随便买随便赚的全民狂欢模式，而是需要更为专业的分析、解读，从而择优购买。
按照目前房地产的发展趋势，不良房产的流通性会逐渐降低，未来很可能砸在
至此投资房产的基本思路可以明确：
优先投资一二线核心都市圈的优质房产，适度考虑都市圈附近的高质量卫星城市的增长性楼盘！也就是说国内楼市进入了强者恒强的发展趋势。
什么是一二线核心都市圈？
官网一份文件《2019年新型城市化建设重点任务》中提到：
“扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极”。
文件明确了“成渝城市群”在国家级发展规划中的作为第四大核心都市圈的的重要定位。
同时也预示着重庆的城市发展模式由“组团式发展模式”向“大城市都市圈发展模式”的转变……
作为第四个国家级大都市圈中心城市之一的重庆，目前的房价即使经过了前两年的上涨，仍然远低于其他一二线城市，这可以认为是重庆经济发展的优势与潜力！
目前来看，两江新区、西永微电园、科学城、龙兴工业园、江北嘴金融中心……一系列经济转型的规划都还在起步阶段，还难以担此重任，这还需要一定时间的累积。
在这个缓冲时间段，作为重庆“优势产业”的房地产，毫无疑问有着较大的可操作空间，所以在未来的几年，小编认为房地产在重庆经济社会发展过程中的地位会逐步提高，为重庆更长远的发展换取宝贵的时间。
03房地金融市场，已经有了变化当然，有人会说，国家都在加大调控力度了，楼市还有多少上涨空间呢？确实，今年以来房地产市场政策不断微调，随着部分城市房价出现回暖态势，各地调控次数明显增加。
据统计，1-4月各地发布的调控措施已超过164次！
据中原地产研究中心统计，4月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%，调控频率明显增长。
3月份全国各地楼市调控政策逐渐平稳，仅发布房地产调控政策15次。
1月到3月调控分别为68次、21次、15次！而且经过过去两年的上涨，重庆楼市明显冷了不少，接下来重庆房地产又能有多少可操作性空间呢？
其实这样分析是比较局限的，如果站在更高的层面来看，或许看到的风景又有所不同。
作为一个标准的强二线城市，土地财政在社会经济中的地位我们已经阐述太多，前面的文章说得很清楚，在此不赘述。
目前另一个比较重要的就是货币超发的问题：
在过去的一个月内，人民币兑美元最大贬值幅度达到了3.8%，而最近两个星期的趋势最为明显。
人民币对美元汇率变化
在这种背景下，固定资产投资无疑又会进入大众的视野，所以投资房产，特别是投资一二线核心都市圈的房产或许是普通老百姓最容易接触到的投资保值选择。
对于很大一部分人来说也许也是唯一的选择。
正因如此，房地产已经不仅仅是一个商品，而是具备了金融属性，即金融避险属性。
有了金融属性之后，我们就要明确：
不能再以局部市场现有的供需关系来评判局部的房价走势，而是要在整个金融市场上来分析房价的走势！
因为仅仅从重庆楼市的供需市场来看，房价继续上涨或许面临着较大的压力。
但是如果放到了整个金融市场来看，就目前重庆房价在全国的水平来说，毫无疑问仍然是整个房地产市场的一个价格洼地！
要知道金融市场的敏感性、盲从性与杠杆效应，远高于实际的供需市场！
（2018年重庆房价在全国主要城市中排名）
04楼市调控的目的，你真的看明白了？另外在政策层面上来说，我们也要清楚：调控从来没有说过要打压房价，一再强调的是要“防止房价出现大起大落”、“抑制资产泡沫”从而“防范金融风险”！
从这个角度来说，处于价格洼地的重庆房价并不是此次调控的主要对象，因为重庆楼市的资产泡沫、杠杆效应毫无疑问是国内是较低的。
所以根据中央在房地产调控中的“一城一策”原则，再加上之前说到的房地产对于重庆经济的重要性，小编不认为重庆房价会受到太强的政策调控，而是在可控范围内调到而平稳上升。
05重庆的优势，房地产有一席之地一直以来大家都觉得重庆的人均收入低是当前房价最大的潜在不利因素。
根据国家统计局数据，2018年上半年重庆人均收入榜上以13690元排在全国第10名，全年重庆全市居民人均可支配收入26386元，比上年增长9.2%。
按常住地分，城镇居民人均可支配收入34889元，增长8.4%；
农村居民人均可支配收入13781元，增长9.0%。
从数据上来说，真不能说重庆的人均收入低，特别是参考到重庆房价在全国的水平。当然您是被平均的那一类还是平均了别人那一类就只有自己知道了……
首先，重庆的经济规模是足够大的。
2018年，重庆全市实现地区生产总值20363.19亿元，成为第五个2万亿俱乐部城市，同比增长6%。
其中，第一产业实现增加值1378.27亿元，增长4.4%；
第二产业实现增加值8328.79亿元，增长3%；
第三产业实现增加值10656.13亿元，增长9.1%。
截止到2018年，世界500强中有247家入驻重庆，连续四年引进外资超过100亿美元，进出口贸易由2012年的60多亿美元增长到了955亿美元！翻了十多倍！
有足够规模的经济基础与良好的发展前景，是一个城市房地产能够保持韧性的根本所在，也是一个城市房地产可持续发展的前提。
06房价上涨的关键因素：资金和人口！在房地产发展土壤的优质性这个大前提明确之后，我们需要知道：能够影响一座城市房价最重要的表面因素有两个：资金和人口！
在资金投入上，2019年重庆市级重大项目达到958个，主要涵盖五大领域，乡村振兴、城市提升、重大产业、民生保障、区域协调发展，项目总投资达3.2万亿元，103个项目将成为“重中之重”。
在人口结构上，2018年重庆全市常住人口为3101.79万人，比上年增加26.63万人，其中城镇人口2031.59万人，占常住人口比重（常住人口城市化率）为65.50%，比上年提高1.42个百分点。
全年外出市外人口479.29万人，市外外来人口177.44万人。全年人口出生率为11.02‰，人口自然增长率为3.48%。
从人口数据上来看，2018年重庆全市常住人口仍稳步增长，而且外出人口逐年降低，全市人口净流入量在全国各大省份、直辖市中排名第四！
与此同时，面积相对较小的主城区，土地的稀缺效应也正在逐步显现。
从上图我们可以看到，虽然在前些年重庆房地产一直保持着天量的住宅土地供应，然而自2017年开始重庆的住宅土地供应面积就骤然减少。
到了2019年，这或许是重庆现有主城区土地供应市场的最后一轮狂欢。
其中一个很重要的原因：
以后主城范围内实在是没有什么地了！以后在主城内建房或许只有进行旧城改造了，届时土地成本将远远高于当前的土地市场价格！
开发商也许就是因为看到这一点，才有了最近几个月火热的土拍市场……
所以，无论是经济规模、资金投入、人口结构还是城市未来的发展定位上都是国内准一线城市的配置。
至今，房地产已经告别了全民狂欢模式进入了需要专业判断的理性投资阶段，但毫无疑问房地产在未来几年仍然会是普通老百姓最具投资价值的产业！错过这一次不知道又会等多久，关注我！把握机遇！
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